In der Rechtsache VwGH Ra 2023/13/0051 befasste sich der Verwaltungsgerichtshof mit der Frage, ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch dann vorliegen können, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines Gesamtüberschusses übertragen wird.
Das Finanzamt sowie das BFG versagten anschließend die Verlustverwertung, stuften die Tätigkeit als Liebhaberei ein und erklärten, dass die Prognoserechnung untauglich sei, da diese nicht mit den tatsächlichen Werten aus den Jahren 2005 bis 2008 übereinstimme und wesentliche Punkte nicht beinhalte. Mit der Thematik, dass ab 2017 ein Gesamtüberschuss erzielt wurde, setzte sich das BFG nicht auseinander. Weiters wird argumentiert, dass bereits zu Beginn der Vermietung bekannt war, dass JK keine männlichen Nachkommen hat und dies somit gegen eine längerfristige Vermietungsabsicht spricht.
Der VwGH hob das angefochtene Urteil wegen Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften auf.
Weiters sollte zu Beginn der Vermietung immer eine exakte Prognoserechnung erstellt werden. Die Judikatur fordert einen plausiblen und nachvollziehbaren Aufbau der Prognoserechnung. Die LRL führen aus, dass alle im absehbaren Zeitraum anfallenden objektiv zu erwartenden Aufwendungen, die durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind und Werbungskosten darstellen, in der Prognoserechnung darzustellen sind. Dazu zählen auch Aufwendungen mit einmaligem Charakter. Eine am Beginn der Vermietung erstellte Prognose, aus der auf die Ertragsfähigkeit der Vermietung geschlossen werden soll, hat sich an den zu Beginn der Vermietung tatsächlich bestehenden Verhältnissen zu orientieren.
Sachverhalt
Die Revisionswerberin ist Rechtsnachfolgerin des bereits verstorbenen Steuerpflichtigen JK. In den Jahren 2005 bis 2008 vermietete JK eine zuvor um ca. EUR 1.000.000 sanierte Liegenschaft. Die Kosten der Sanierung wurden großteils fremdfinanziert. Im Jahr 2008 beendete JK die Vermietung und übertrug die Liegenschaft an seinen Bruder. Dies erfolgte mit der Begründung, dass JK keine Söhne habe und er die Liegenschaft nicht aus familieninternen Gründen an seine Töchter übertragen möge. In den Jahren 2005 bis 2008 wurden Verluste erzielt, die JK auch in seiner Steuererklärung geltend gemacht hat. Die Verluste im selben Zeitraum wichen auch von der Prognoserechnung ab. Des Weiteren enthielt die Prognoserechnung keine Instandsetzungskosten sowie kein Mietausfallsrisiko.Das Finanzamt sowie das BFG versagten anschließend die Verlustverwertung, stuften die Tätigkeit als Liebhaberei ein und erklärten, dass die Prognoserechnung untauglich sei, da diese nicht mit den tatsächlichen Werten aus den Jahren 2005 bis 2008 übereinstimme und wesentliche Punkte nicht beinhalte. Mit der Thematik, dass ab 2017 ein Gesamtüberschuss erzielt wurde, setzte sich das BFG nicht auseinander. Weiters wird argumentiert, dass bereits zu Beginn der Vermietung bekannt war, dass JK keine männlichen Nachkommen hat und dies somit gegen eine längerfristige Vermietungsabsicht spricht.
Entscheidung des VwGH
Zunächst äußerte sich der VwGH zur Prognoserechnung und verwies auf seine ständige Rechtsprechung. Demnach habe sich eine Prognoserechnung an den wirtschaftlichen Ergebnissen zu orientieren, die über den Betrachtungszeitraum erzielbar sind und stelle keine Wunschvorstellungen des Vermieters dar. Der Betrachtungszeitraum ist nicht im Rahmen einer ex-ante Beurteilung festzustellen. Ab dem Jahr 2017 wurde tatsächlich ein Gesamtüberschuss erzielt. Weiters muss der Ertragsfähigkeit der Vermietungsbetätigung nicht entgegenstehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines Gesamtüberschusses übertragen wird. Vielmehr stellt sich die Frage, ob diese Übertragung von Beginn an beabsichtigt war, oder ob diese erst später geplant wurde. Diese wäre zum Beispiel regelmäßig bei Unwägbarkeiten der Fall. Es kann jedoch auch dann eine Umqualifizierung zur Liebhaberei zu verneinen sein, wenn keine Unwägbarkeit vorliegt. Die Beendigung aus persönlichen Gründen führt daher nicht wie von der Finanzverwaltung und dem BFG argumentiert zwangsläufig zur Umqualifizierung zur Liebhaberei.Der VwGH hob das angefochtene Urteil wegen Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften auf.
Fazit
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können auch dann vorliegen, wenn eine Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines Gesamtüberschusses übertragen wird, auch wenn keine Unwägbarkeit vorliegt. Wichtig hierbei ist auf die Frage abzustellen, ob die Übertragung von Beginn an geplant ist oder ob später eintretende Umstände hierzu führen. Die Beweislast hierfür liegt bei dem:der Steuerpflichtigen.Weiters sollte zu Beginn der Vermietung immer eine exakte Prognoserechnung erstellt werden. Die Judikatur fordert einen plausiblen und nachvollziehbaren Aufbau der Prognoserechnung. Die LRL führen aus, dass alle im absehbaren Zeitraum anfallenden objektiv zu erwartenden Aufwendungen, die durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind und Werbungskosten darstellen, in der Prognoserechnung darzustellen sind. Dazu zählen auch Aufwendungen mit einmaligem Charakter. Eine am Beginn der Vermietung erstellte Prognose, aus der auf die Ertragsfähigkeit der Vermietung geschlossen werden soll, hat sich an den zu Beginn der Vermietung tatsächlich bestehenden Verhältnissen zu orientieren.
Autor und Ansprechperson:
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Lukas Steininger |
