Im Gastblog in Der Standard werfen Karl Stückler und Christoph Pramböck einen Blick auf die Immobilienbranche, insbesondere auf Anlegewohnungen.
Wenn mit einer Anlegerwohnung innerhalb absehbarer Zeit kein Gewinn erzielt wird, droht eine Einstufung als Liebhaberei. Die Kriterien dafür wurden neu definiert
In den letzten Jahren stiegen Kauf- und Baupreise für Immobilien überproportional im Verhältnis zu den Mietpreisen. Außerdem führten die Leitzinserhöhungen der EZB ab Mitte 2022 und die damit verbundenen Zinsanstiege bei vielen Vermieter:innen dazu, dass im Falle einer Fremdfinanzierung signifikant höhere Finanzierungskosten entstehen.
Der Hauptzweck für die Anschaffung von Anlegerwohnungen besteht in deren Vermietung und damit in der Erwirtschaftung von laufenden Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtige Einnahmen, von denen die mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Werbungskosten (zum Beispiel Absetzung für Abnutzung, Instandhaltungsaufwendungen, Fremdkapitalzinsen etc.) abzuziehen sind. Übersteigen hingegen die Werbungskosten die laufenden Mieteinnahmen, liegt ein steuerlicher Verlust vor.
Die Verluste sind steuerlich vorteilhaft, weil sie mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden. In den ersten Jahren ab der Anschaffung einer Anlegerwohnung kann daher mit höheren Steuergutschriften gerechnet werden. Die Nutzung der Verluste ist nicht uferlos. Wenn in dem von der Liebhabereiverordnung (Liebhaberei-VO) festgesetzten Betrachtungszeitraum keine Gewinne zu erwarten sind, hat das zur Folge, dass in diesen Fällen Vermietungen nicht als Einkunftsquelle anerkannt und als sogenannte Liebhaberei eingestuft werden. Die Liebhabereiverordnung legt somit den Rahmen fest, in dem eine Vermietung (noch) steuerlich anerkannt wird.
Vermutlich aufgrund der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren wurde die Liebhabereiverordnung (Liebhaberei-VO) aktualisiert. Die Auswirkungen auf die Praxis werden in diesem Beitrag beleuchtet.
Die "große Vermietung" grenzt sich negativ von der kleinen Vermietung ab (zum Beispiel Vermietung von Gebäuden, Zinshaus mit Wohnungen, Büros, Geschäftslokale). Der Prognosezeitraum wurde hier ebenfalls um fünf Jahre, von 25 auf 30 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise von 28 auf 33 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) erhöht. Der Nachweis ist mittels einer Prognoserechnung zu erbringen. Die verlängerten Zeiträume sind auf Vermietungen anzuwenden, deren Betrachtungszeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt.
Die Prognoserechnung muss nachvollziehbar und plausibel darlegen, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums mit einem Gewinn gerechnet werden kann. Trotz der Unsicherheit in Bezug auf künftige Entwicklungen muss sie sich an realen wirtschaftlichen Verhältnissen orientieren. Daher ist sowohl eine Indexierung der laufenden Mieteinnahmen und Aufwendungen als auch eine realistische Einschätzung bezüglich der Entwicklung der Zinssätze zu berücksichtigen. Auch ein Leerstands- und Mietausfallsrisiko sowie Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung müssen zwingend in die Prognoserechnung einfließen.
Kann der Nachweis nicht erbracht werden, dass sich innerhalb von 25 beziehungsweise 28 Jahren ein Gewinn ergibt, kann die Finanzverwaltung die Vermietung als Liebhaberei einstufen, wodurch die Vermietung nicht als Einkunftsquelle qualifiziert wird. Das hat zur Folge, dass weder Verluste noch Gewinne, die aus der Vermietung entstehen, bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage berücksichtigt werden dürfen. Dies kann für die Steuerpflichtigen nachteilig sein. Anfängliche Kosten für die Mieter:innensuche, Leerstehungskosten oder erhöhte Zinsen, da der Fremdkapitalanteil zu Beginn hoch ist, führen oft zu anfänglichen Verlusten aus der Vermietungstätigkeit, die dann nicht dazu verwendet werden können, die Steuerlast der Abgabenpflichtigen zu reduzieren.
Ein weiterer Nachteil kann sich hinsichtlich der Umsatzsteuer ergeben. Die Vermieter:innen sind bei Vorliegen von Liebhaberei umsatzsteuerlich keine Unternehmer:innen. Die aus einer Vermietung erzielten Umsätze unterliegen zwar nicht der Umsatzsteuer, allerdings steht dem Steuerpflichtigen im Gegenzug kein Vorsteuerabzug zu. Dies ist insbesondere bei Wohnungsanschaffungen mit Option zur Umsatzsteuer nachteilig, da in diesem Fall die Vorsteuer aus dem Ankauf nicht geltend gemacht werden kann.
Dennoch sollte bei jeder Anschaffung einer Anlegerwohnung eine realistische Prognoserechnung erstellt werden, um zu dokumentieren, dass im Betrachtungszeitraum (nun 25 beziehungsweise 28 Jahre) ein Gewinn erzielt wird. Dadurch sinkt das Risiko einer nachträglichen Einstufung als Liebhaberei durch das Finanzamt. Die Grenze bildet die Verjährung, ab deren Eintreten keine Änderungen mehr vorgenommen werden können. Diese beträgt für die Einkommens- und Umsatzsteuer sechs bis zehn Jahre. (Karl Stückler, Christoph Pramböck, 23.9.2024)
Wenn mit einer Anlegerwohnung innerhalb absehbarer Zeit kein Gewinn erzielt wird, droht eine Einstufung als Liebhaberei. Die Kriterien dafür wurden neu definiert
In den letzten Jahren stiegen Kauf- und Baupreise für Immobilien überproportional im Verhältnis zu den Mietpreisen. Außerdem führten die Leitzinserhöhungen der EZB ab Mitte 2022 und die damit verbundenen Zinsanstiege bei vielen Vermieter:innen dazu, dass im Falle einer Fremdfinanzierung signifikant höhere Finanzierungskosten entstehen.
Der Hauptzweck für die Anschaffung von Anlegerwohnungen besteht in deren Vermietung und damit in der Erwirtschaftung von laufenden Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtige Einnahmen, von denen die mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Werbungskosten (zum Beispiel Absetzung für Abnutzung, Instandhaltungsaufwendungen, Fremdkapitalzinsen etc.) abzuziehen sind. Übersteigen hingegen die Werbungskosten die laufenden Mieteinnahmen, liegt ein steuerlicher Verlust vor.
Die Verluste sind steuerlich vorteilhaft, weil sie mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden. In den ersten Jahren ab der Anschaffung einer Anlegerwohnung kann daher mit höheren Steuergutschriften gerechnet werden. Die Nutzung der Verluste ist nicht uferlos. Wenn in dem von der Liebhabereiverordnung (Liebhaberei-VO) festgesetzten Betrachtungszeitraum keine Gewinne zu erwarten sind, hat das zur Folge, dass in diesen Fällen Vermietungen nicht als Einkunftsquelle anerkannt und als sogenannte Liebhaberei eingestuft werden. Die Liebhabereiverordnung legt somit den Rahmen fest, in dem eine Vermietung (noch) steuerlich anerkannt wird.
Vermutlich aufgrund der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren wurde die Liebhabereiverordnung (Liebhaberei-VO) aktualisiert. Die Auswirkungen auf die Praxis werden in diesem Beitrag beleuchtet.
Erstellung einer Prognoserechnung
Die Vermietung einer Anlegerwohnung fällt unter die sogenannte "kleine Vermietung", worunter im allgemein die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten zu verstehen ist. Das (erstmalige) Anfallen eines steuerlichen Verlusts kann eine sogenannte Liebhabereiprüfung durch das Finanzamt bewirken. Der oder die Steuerpflichtige muss glaubhaft machen beziehungsweise nachweisen, dass ab der erstmaligen Vermietung der Anlegerwohnung beziehungsweise ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen im jeweiligen Betrachtungszeitraum ein Gewinn erzielt wird. Diese Betrachtungszeiträume wurden kürzlich durch eine Novellierung der Liehaberei-VO (BGBl II Nr. 89/2024) verlängert. Der oder die Steuerpflichtige muss nachweisen, dass innerhalb von 25 Jahren (früher 20 Jahre) ab der erstmaligen Vermietung beziehungsweise von 28 Jahren (früher 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen ein Gewinn erzielt wird.Die "große Vermietung" grenzt sich negativ von der kleinen Vermietung ab (zum Beispiel Vermietung von Gebäuden, Zinshaus mit Wohnungen, Büros, Geschäftslokale). Der Prognosezeitraum wurde hier ebenfalls um fünf Jahre, von 25 auf 30 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise von 28 auf 33 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) erhöht. Der Nachweis ist mittels einer Prognoserechnung zu erbringen. Die verlängerten Zeiträume sind auf Vermietungen anzuwenden, deren Betrachtungszeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt.
Die Prognoserechnung muss nachvollziehbar und plausibel darlegen, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums mit einem Gewinn gerechnet werden kann. Trotz der Unsicherheit in Bezug auf künftige Entwicklungen muss sie sich an realen wirtschaftlichen Verhältnissen orientieren. Daher ist sowohl eine Indexierung der laufenden Mieteinnahmen und Aufwendungen als auch eine realistische Einschätzung bezüglich der Entwicklung der Zinssätze zu berücksichtigen. Auch ein Leerstands- und Mietausfallsrisiko sowie Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung müssen zwingend in die Prognoserechnung einfließen.
Kann der Nachweis nicht erbracht werden, dass sich innerhalb von 25 beziehungsweise 28 Jahren ein Gewinn ergibt, kann die Finanzverwaltung die Vermietung als Liebhaberei einstufen, wodurch die Vermietung nicht als Einkunftsquelle qualifiziert wird. Das hat zur Folge, dass weder Verluste noch Gewinne, die aus der Vermietung entstehen, bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage berücksichtigt werden dürfen. Dies kann für die Steuerpflichtigen nachteilig sein. Anfängliche Kosten für die Mieter:innensuche, Leerstehungskosten oder erhöhte Zinsen, da der Fremdkapitalanteil zu Beginn hoch ist, führen oft zu anfänglichen Verlusten aus der Vermietungstätigkeit, die dann nicht dazu verwendet werden können, die Steuerlast der Abgabenpflichtigen zu reduzieren.
Ein weiterer Nachteil kann sich hinsichtlich der Umsatzsteuer ergeben. Die Vermieter:innen sind bei Vorliegen von Liebhaberei umsatzsteuerlich keine Unternehmer:innen. Die aus einer Vermietung erzielten Umsätze unterliegen zwar nicht der Umsatzsteuer, allerdings steht dem Steuerpflichtigen im Gegenzug kein Vorsteuerabzug zu. Dies ist insbesondere bei Wohnungsanschaffungen mit Option zur Umsatzsteuer nachteilig, da in diesem Fall die Vorsteuer aus dem Ankauf nicht geltend gemacht werden kann.
Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie
Bislang durfte bei der Liebhabereibeurteilung die Wertsteigerung der Immobilie in der Prognoserechnung grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Jedoch sind Anlegerwohnungen nicht nur wegen der laufenden Mieteinkünfte interessant. Vielmehr wird von den Anleger:innen die betriebswirtschaftliche Kalkulation in die laufende Wertsteigerung der Immobilie einbezogen. Es wurde daher von den Expert:innen schon seit längerem gefordert, die fehlende Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie bei der Liebhabereibeurteilung aufzugeben. Die Finanzverwaltung hat nun darauf reagiert und festgelegt, dass Wertsteigerungen des Grund und Bodens der Immobilie bei der Liebhabereiprüfung einzubeziehen sind.Fazit
Aufgrund der Anpassung der Liebhabereiverordnung werden die Liebhaberei und die damit verbundenen negativen steuerlichen Auswirkungen etwas zurückgedrängt. Denn sowohl die Verlängerung des Betrachtungszeitraums zur Erzielung eines Gewinns als auch die Berücksichtigung der Wertsteigerung von Grund und Boden führen in der Regel früher zur Erzielung eines Gewinns. Die verlängerten Zeiträume sind auf Vermietungen anzuwenden, deren Betrachtungszeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt.Dennoch sollte bei jeder Anschaffung einer Anlegerwohnung eine realistische Prognoserechnung erstellt werden, um zu dokumentieren, dass im Betrachtungszeitraum (nun 25 beziehungsweise 28 Jahre) ein Gewinn erzielt wird. Dadurch sinkt das Risiko einer nachträglichen Einstufung als Liebhaberei durch das Finanzamt. Die Grenze bildet die Verjährung, ab deren Eintreten keine Änderungen mehr vorgenommen werden können. Diese beträgt für die Einkommens- und Umsatzsteuer sechs bis zehn Jahre. (Karl Stückler, Christoph Pramböck, 23.9.2024)