Die Expo Real 2024 in München spiegelte die Veränderungen und Herausforderungen in der Immobilienbranche eindrucksvoll wider. Die Katerstimmung des Vorjahrs ist gewichen - die Branche zeigte sich dieses Jahr in einer Haltung der Demut.
In den Hallen der Expo Real 2024 waren vom 7. bis 9.10.2024 erneut rund 40.000 Besucher:innen aus 75 Ländern vertreten, ebenso wie 1.778 Ausstellende aus 34 Ländern, die sich über aktuelle Trends und Entwicklungen austauschten. Trotz der stabil hohen Teilnahmezahl war der Rückgang bei einigen großen Ausstellenden spürbar – ehemals große, dominante Stände sind kleineren Präsentationen oder Lounge-Bereichen für Besucher:innen gewichen.
Die wichtigsten Themen im Überblick:
Die Finanzierungslage blieb auch auf der Expo Real 2024 ein zentrales Thema, insbesondere angesichts der weiterhin angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der veränderten Zinssituation. Während sinkende Zinsen auf den ersten Blick Erleichterung bringen, gestaltet sich der Zugang zu Kapital für verschiedene Immobilien-Assetklassen unterschiedlich herausfordernd.
Im eigens eingerichteten Bereich „Transform & Beyond“ wurden diese Zukunftsthemen detailliert diskutiert. Hier standen Dekarbonisierung, Energieeffizienz, Klimawandel und Digitalisierung im Fokus. Zudem wurden neue Finanzierungsmodelle vorgestellt, die dabei helfen sollen, die Herausforderungen dieser Transformation zu bewältigen.
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In den Hallen der Expo Real 2024 waren vom 7. bis 9.10.2024 erneut rund 40.000 Besucher:innen aus 75 Ländern vertreten, ebenso wie 1.778 Ausstellende aus 34 Ländern, die sich über aktuelle Trends und Entwicklungen austauschten. Trotz der stabil hohen Teilnahmezahl war der Rückgang bei einigen großen Ausstellenden spürbar – ehemals große, dominante Stände sind kleineren Präsentationen oder Lounge-Bereichen für Besucher:innen gewichen.
Die wichtigsten Themen im Überblick:
- Welcome to the new reality: Check mit der „neuen Realität“ am Real Estate Markt ist erfolgt
- Angelsächsisches Kapital sichtbar – insbesondere NPL und Mezzanin
- Zinssenkungen werden helfen
- Große Volumen weiterhin sehr schwierig (insbesondere Büro)
- Deutliche Preiskorrektur ist angekommen (in Deutschland weitestgehend erfolgt/in Österreich teilweise noch nicht in den Köpfen verankert)
Stimmungslage und Trends
Eine verhaltene, aber optimistische Grundstimmung prägte die Messe: Nach einer Phase der Unsicherheit und Anpassung an die neuen Marktbedingungen zeichnen sich nun erste Stabilisierungstendenzen ab, vor allem aufgrund leicht sinkender Zinsen. Dies erleichtert den (zuletzt extrem schwierigen) Kapitalzugang und die Preiserwartungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen nähern sich einander wieder an. Besonders im Bereich Wohnen, Logistik und Hotellerie zeigt sich ein wachsendes Interesse an Investitionen. Im Gegensatz dazu bleibt der Büroimmobiliensektor weiterhin problematisch, da die Nachfrage nach Büroflächen durch den anhaltenden Trend zum Home Office und die Sparmaßnahmen vieler Unternehmen gesunken ist.Die Finanzierungslage blieb auch auf der Expo Real 2024 ein zentrales Thema, insbesondere angesichts der weiterhin angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der veränderten Zinssituation. Während sinkende Zinsen auf den ersten Blick Erleichterung bringen, gestaltet sich der Zugang zu Kapital für verschiedene Immobilien-Assetklassen unterschiedlich herausfordernd.
Wohnimmobilien
Im Wohnimmobiliensektor gibt es eine gewisse Stabilisierung, vor allem durch die Anpassung der Preisvorstellungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen. Dennoch bleibt der Finanzierungszugang nicht einfach. Banken behalten ihre Zurückhaltung weiterhin, insbesondere bei Projekten mit hohem Entwicklungsrisiko und in Regionen mit stagnierender Bevölkerungsentwicklung. Versicherungen und Pensionsfonds, die langfristig orientiert sind und in Wohnimmobilien stabile, risikoärmere Renditen sehen, sind durch die Entwicklungen der letzten Jahre stark getroffen worden – insofern ist auch hier (aktuell noch) kein allzu großer Rückenwind ersichtlich. Hier wird die „Lücke“ aktuell teilweise von Private Equity, Family Offices und Risikokapital aus dem angelsächsischem Raum gefüllt. Besagter Rückenwind ist allerdings in den nächsten Quartalen zu erwarten.Logistikimmobilien
Der Logistiksektor ist aktuell der Star der Branche. Das wachsende E-Commerce-Geschäft und die steigende Nachfrage nach Lagerflächen sorgen für hohes Interesse. Hier haben Investor:innen und Kreditgebende weiterhin großes Vertrauen, was sich auch in der relativ einfachen Kapitalbeschaffung niederschlägt. Auch institutionelle Anleger, Family Offices und Private Equity Fonds erkennen das Potenzial und treten zunehmend als Finanzierungsquelle auf. Sie bieten oft flexiblere Konditionen als traditionelle Banken, sind jedoch auf langfristige (i.d.R. höhere) Renditepotenziale ausgerichtet.Hotelimmobilien
Der Hotelmarkt hat sich nach der Krise sichtbar erholt, jedoch bleibt die Finanzierung auch in diesem Segment selektiv. Während Hotels in touristischen Hotspots leichter Kapital erhalten, sind Projekte in Business Hubs aufgrund der zurückhaltenden Geschäftsreisen schwerer finanzierbar. Kapitalgebende setzen hier vor allem auf Projekte, die eine starke Marke oder Bindung zu ihren Betreiber:innen aufweisen, und bevorzugen hybride Modelle wie Serviced Apartments. Spezialisierte Hotelinvestoren, oft auch aus dem asiatischen Raum, sowie souveräne Vermögensfonds treten vermehrt als Geldgeber auf.Büroimmobilien
Das Sorgenkind der Branche bleibt der Büromarkt. Aufgrund der veränderten Arbeitswelt, geprägt durch Home Office und hybride Arbeitsmodelle, ist die Nachfrage nach Büroflächen spürbar zurückgegangen. Diese Unsicherheit spiegelt sich auch in der Zurückhaltung der Finanzierenden wider. Traditionelle Banken zeigen sich hier besonders konservativ und erhöhen die Eigenkapitalanforderungen. Zudem treten zunehmend private Finanzierungsmodelle und (neue) Mezzanin-Kapitalgebende auf, die eine Nische gefunden haben, um Finanzierungslücken zu schließen. Diese Investor:innen verlangen jedoch oft höhere Renditen und flexible Rückzahlungsbedingungen. Dies ist insbesondere Deutschland betreffend ein gravierendes Thema, da der Leerstand sehr deutlich wahrgenommen wird. In Wien hingegen ist durch die hohe Vermietungsquote der Büromarkt deutlich stabiler. Allerdings sind großvolumige Developments weiterhin kaum finanzier- und umsetzbar – die Rechnung geht schlichtweg weiterhin nicht auf.Neue Kapitalgebende und kreative Finanzierungsmodelle
Ein zentrales Thema der Expo Real 2024 war das Auftreten neuer Kapitalgebender und kreativer Finanzierungsmodelle, die jene Lücke füllen, die durch die Zurückhaltung der traditionellen Banken entstanden ist. Dazu zählen vor allem:- Private Equity und Family Offices: Diese Akteure zeichnen sich durch ihre Flexibilität aus und sind oft bereit, in riskantere Projekte oder Entwicklungsprojekte zu investieren, wenn die Renditeaussichten stimmen. Sie agieren opportunistisch mit entsprechend hohen Renditen im Büro- oder Hotelmarkt.
- Mezzanin-Finanzierungen: Höhere Eigenkapitalanforderungen der Banken stellen viele ohnehin gebeutelte Entwickler:innen vor große Herausforderungen; Mezzanin-Kapital ist nicht länger so leicht verfügbar wie bisher. Anstelle der „bekannten“ Mezzaninkapitalgeber treten vermehr angelsächsische Risikofonds mit entsprechenden Renditeerwartungen (12% bis 25% IRR je nach Risikoeinschätzung).
- Souveräne Vermögensfonds und internationale Investor:innen: Gerade in Märkten mit schwächeren lokalen Investitionen, wie Österreich oder Teile Deutschlands, kommen verstärkt internationale Geldgeber ins Spiel, vor allem der Nahe Osten und Asien. Sie sind an langfristigen Investitionen interessiert und suchen sichere Häfen für ihr Kapital – allerdings sind auch hier entsprechende Renditeerwartungen einzupreisen.
Fazit zur Finanzierungslage
Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist 2024 komplexer und differenzierter geworden. Während traditionelle Banken konservativer agieren, haben sich neue Kapitalquellen etabliert, die flexiblere und kreativere Finanzierungsmodelle bieten. Sie sind allerding auch deutlich teurer. Die Art der Kapitalgebenden und die Zugänglichkeit zu Finanzmitteln hängen stark von der jeweiligen Asset-Klasse und dem regionalen Markt ab. Während Logistik und Wohnen weiterhin als stabil und wachstumsstark gelten, bleibt der Büromarkt ein schwieriges Pflaster. Insgesamt wird die Branche in den nächsten Jahren verstärkt auf innovative Finanzierungsansätze setzen müssen, um die Herausforderungen von ESG, Dekarbonisierung und Digitalisierung zu bewältigen.Regionale Unterschiede
Auch regional zeigen sich deutliche Unterschiede in der Entwicklung der Immobilienmärkte. Während in Osteuropa, insbesondere in Polen und Serbien, die Immobilienwirtschaft wieder deutlich anzieht, kämpfen Länder wie Deutschland und Österreich weiterhin mit den Auswirkungen der Rezession. Diese Herausforderungen werden durch geopolitische Unsicherheiten verstärkt, etwa durch die bevorstehenden US-Wahlen, den Nahost-Konflikt und die Handelsstreitigkeiten mit China. Auch die politische Unsicherheit in Österreich, wo mögliche Regierungsbildungen Einfluss auf Investitionsentscheidungen haben könnten, war ein zentrales Gesprächsthema.ESG und Digitalisierung
Ein weiterer dominierender Diskurs der Expo Real 2024 fand rund um ESG (Environmental, Social, Governance) statt. Nachhaltigkeit und Klimaschutz sind keine Randthemen mehr, sondern zentraler Bestandteil der Geschäftsstrategien. Investor:innen und Finanzierende verlangen zunehmend nach ESG-konformen Projekten, und die Branche reagiert darauf mit innovativen Lösungen, etwa aus dem PropTech-Bereich. Doch die Einpreisung von ESG-Kriterien bleibt eine Herausforderung für viele, vor allem in Hinblick auf die Kosten und die Komplexität der erforderlichen Umstellungen.Im eigens eingerichteten Bereich „Transform & Beyond“ wurden diese Zukunftsthemen detailliert diskutiert. Hier standen Dekarbonisierung, Energieeffizienz, Klimawandel und Digitalisierung im Fokus. Zudem wurden neue Finanzierungsmodelle vorgestellt, die dabei helfen sollen, die Herausforderungen dieser Transformation zu bewältigen.
Zukunftsperspektiven
Die Expo Real 2024 hat gezeigt, dass sich die Branche in einem Transformationsprozess befindet. Trotz der bestehenden Unsicherheiten und Herausforderungen besteht leichter Optimismus, der durch sinkende Zinsen und eine allmähliche Marktanpassung befeuert wird. Die kommenden Jahre werden darüber entscheiden, wie sich die Immobilienwirtschaft an die neuen Rahmenbedingungen anpasst – sei es durch innovative Finanzierungsmodelle, den verstärkten Fokus auf ESG-Kriterien oder neue technologische Lösungen.
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