Das Bundesverfassungsgericht in Deutschland hat im April 2018 die Bemessung von Grundstücken auf Grundlage der geltenden Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, da diese die tatsächlichen Verhältnisse nicht widerspiegelten. Daraufhin beschlossen Bund und Länder 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz, das zu einer Neubewertung von ca. 36 Millionen Grundstücken in Deutschland führen wird.
Für einen Übergangszeitraum bis Ende 2024 gelten die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer. Allerdings erfolgt die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte zum Stichtag 1.1.2022. Grundstückeigentümer sind damit aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte bis spätestens 31.10.2022 abzugeben. Für Österreicher:innen mit Immobilien in Deutschland besteht Handlungsbedarf.
Was ändert sich?
Nach dem neuen Grundsteuer-Reformgesetz wird die Grundsteuer zukünftig nicht mehr auf Basis des Einheitswertes, sondern auf Basis des Grundsteuerwertes erhoben. Das dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird jedoch beibehalten:
- Ermittlung des Grundsteuerwertes (bisher Einheitswert)
- Feststellung des Grundsteuermessbetrags (Grundsteuerwert x Steuermesszahl)
- Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuermessbetrag x Hebesatz)
Für die Bewertung wurde vom Bund das Bundesmodell entwickelt, wonach sich der Grundsteuerwert für Wohngrundstücke nach dem Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke nach dem Sachwertverfahren ergibt. Damit die Grundsteuerwerte auch in Zukunft die tatsächlichen Verhältnisse widerspiegeln, soll im Anschluss an die Hauptfeststellung alle sieben Jahre eine neue Feststellung erfolgen.
Der so ermittelte Grundsteuerbetrag wird dann mit dem Steuermessbetrag multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Im Zuge der Reform wurde auch der Steuermessbetrag von 3,5% auf 0,031% stark reduziert. Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag mit dem individuell von den Gemeinden festgelegten Hebesatz multipliziert. Die Gemeinden sind dazu angehalten, den Hebesatz so anzupassen, dass insgesamt nicht mehr Grundsteuer als vor der Reform erhoben wird.
Grundsätzlich gilt das neue Grundsteuergesetz bundesweit. Jedoch wurde den Ländern mit der Öffnungsklausel die Autonomie gewährt, vom Bundesmodell abweichende Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Grundsteuer zu erlassen. Der Großteil der Bundesländer wird dem Bundesmodell folgen. Baden-Württemberg beispielsweise hat sich für eine modifizierte Bewertungsmethode entschieden, bei der der Grundsteuerwert durch Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstückfläche erfolgt. Bayern setzt zukünftig die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einer wertunabhängigen Äquivalenzzahl an. Das Saarland und Sachsen folgen zwar bei der Berechnung des Grundsteuerwertes dem Bundesmodell, setzen aber andere Steuermesszahlen an. Und Hamburg, Hessen und Niedersachsen ergänzen das bayrische Modell um einen zusätzlichen Lagefaktor.
Welche Schritte müssen Eigentümer:innen eines Grundstücks unternehmen?
Der Hauptfeststellungszeitpunkt zur Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte ist der 1.1.2022. Die Eigentümer:innen eines Grundstücks oder land- und forstwirtschaftlichen Betriebs sowie Erbbauberechtigte müssen elektronisch eine Feststellungserklärung abgeben. Für die Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes sind dem Finanzamt alle wesentlichen Merkmale des Grundstücks bis zum 31.10.2022 bekanntzugeben. Widrigenfalls kann die Erlassung eines Verspätungszuschlags oder eine nachteilige Berechnung erfolgen. Dabei sind zur Wertermittlung die Verhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt, dem 1.1.2022 maßgeblich.
Welche Daten Eigentümer:innen für die Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes bekannt geben müssen, wird sich aufgrund der länderspezifischen Modelle je nach Bundesland unterscheiden. Dies wird vor allem Eigentümer:innen, die in mehreren Bundesländenr Grundstücke besitzen, vor neue Herausforderungen stellen.
Für Eigentümer:innen im gesamten Bundesgebiet gilt, unabhängig von den länderspezifischen Bestimmungen, dass die bestehenden Einheitswerte mit dem 31.12.2024 ihre Geltung verlieren und ab dem 1.1.2025 nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer verwendet werden dürfen.
Wie ist der einzelne Eigentümer:innen von der Grundsteuerreform betroffen?
Die Grundsteuerreform soll nach dem Grundsatz der Aufkommensneutralität erfolgen. Jedoch wird sich die Höhe der Grundsteuer zwischen den individuellen Steuerzahler:innen verschieben. Zudem haben entgegen dem Grundsatz der Aufkommensneutralität bereits etliche Städte und Gemeinden angekündigt, die aufgrund der Corona-Pandemie entstandene Haushaltsdefizite über höhere Hebesätze auszugleichen.
Autorin:
Pia Meusburger
pia.meusburger@bdo.at
+43 5 70 375 - 1235
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